苏州紫一川温泉酒店
- Zuo Eric
- 2024年8月27日
- 讀畢需時 4 分鐘
已更新：2024年10月31日
酒店坐落在苏州城市核心旅游度假区。酒店建筑总计四层（地下一层、地上三层），每层有ABCD4个区域，连廊连接，建筑总面积11719.87㎡。酒店区位交通便捷，比邻比斯特苏州购物村、重元寺、华谊兄弟电影世界。酒店配备有先进的日式温泉疗养设施、休闲娱乐场馆及设施以及酒店客房、餐厅、SPA房等。酒店资产包含整体运用房产土地、温泉酒店设备设施等，对其进行重整可发挥资产的最大价值，未来运营成果可期。
相关服务
评估分析
行业趋势（主题酒店）
从2013年开始，互联网的大潮席卷整个中国产业生态。以携程为代表的旅游在线公司，借助大量融资兼并行为，成为OTA（在线旅行社）第一股。OTA所代表的线上渠道，开始成为酒店营销必不可少的依赖路径。同时，2014年国务院出台的旅游意见指出，“鼓励发展特色餐饮、主题酒店”，引导国内外酒店开始全面布局主题酒店。
行业发展依托两个大的框架思维：一消费趋势和消费量；二产业结构和增长点。酒店行业依托于旅游业，而旅游业从疫情之后呈现出需求反弹。数据显示，2023年，全国旅游人数达到48.91亿人次，全年国内游客出游总花费49133亿元，增长140.3%。随着各地方文旅创新和融合发展，旅游行业消费趋势看好，未来酒店行业依然大有可为。中端品牌崛起，质价比成为酒店优势，而民宿、主题酒店因为“松弛感”大受热捧。
中国主题酒店行业规模增长受以下两个因素驱动：
（1）政策、经济、社会、技术四大外部宏观因素利好行业发展：①政策方面：国家政 策加快主题酒店项目落地和升级发展；②经济方面：中国旅游人次的增加和中国居民旅游消 费水平的提高，为主题酒店行业提供充足的发展空间；③社会方面：80、90 后群体已成为 旅游消费的主力军，其对个性化酒店产品和新奇住宿体验的需求是驱动主题酒店发展的核 心；④创新技术驱动主题酒店行业智能升级发展。
（2）酒店产品同质化严重，催生主题酒店行业：中国酒店行业整体以标准化和同质化 的产品居多，随着消费升级，用户对酒店产品和服务提出更高需求，通过打造特色化主题酒店产品成为传统酒店的突围方向，从而加速提升主题酒店行业规模和发展速度。
项目详情
主要资产
不动产
项目公司名下有温泉酒店，土地使用权面积约为18,375平方米（系该酒店按照容积率分摊面积计算，据此前评估机构实测约为13,372.79平方米），土地用途为商业用地，土地性质为国有建设用地，使用期限至2052年10月27日止。该宗土地上建有休闲馆（即温泉酒店）、地下室等建筑，建筑总计四层（地下一层，地上三层），房产建筑面积合计为11,719.87㎡，其中地上建筑面积为8,395.82平方米（包含有证房屋面积7,821.2平方米，其他地上建筑面积574.62平方米），地下建筑面积为3,324.05平方米。
（1）有证不动产：
不动产登记簿列示土地面积：5203.86平方米
建筑面积：7821.20平方米
特别提示：目前紫一川公司名下有坐落于苏州工业园区阳澄湖半岛慈云路东的整块地块的土地使用权大证【苏工园国用（2013）第00115号】，证载土地使用权面积为26,016.52M2，该面积包含本案酒店部分和紫一川公司此前开发的别墅部分在内的总土地使用权面积，目前别墅部分已经全部出售完毕并完成过户登记，已销售别墅的建筑面积共计为3,491.56平方米，别墅部分应分摊的土地使用权面积为7,641.32平方米。酒店部分按照容积率分摊面积计算出的土地使用权面积应约为18,375平方米，但是目前尚未完成土地使用权证大证分割。此前评估机构实测酒店部分所占地块面积约为13,372.79平方米。
（2）其他地上建筑
地上建筑面积574.62平方米。
（3）非人防地下室、人防地库收益权
地下建筑面积为3324.05平方米，其中非人防地下室建筑面积1081.05平方米，人防地下室建筑面积2243平方米。前述人防地下室全部位于紫一川温泉酒店下方，人防地库收益权为酒店专有，已经苏州市人防局竣工验收备案。
1. 注册商标
紫一川公司名下注册有“紫一川和墅”字样的商标一个，商标分类“金融物管”。
2. 装饰工程
紫一川公司装饰工程价值若干，具体数量及资产评估价值以本案中评估机构出具的评估报告为准。
3. 车辆
项目公司名下拥有江铃全顺牌汽车一辆。
特别说明：上述所列资产均以现状为准。
竞争优势
酒店定调日式温泉。酒店聘用一级温泉酒店品牌管理团队，同时配备最先进的软水处理设备。专业化的管理团队以及先进的温泉疗养设施助力酒店在多样化的酒店市场竞争格局中，以其独特性占据竞争优势地位。
酒店区位优势突出。酒店酒店坐落在苏州城市核心旅游度假区，是国家级经济技术开发区中唯一的一个“国家级旅游度假区”，是苏州工业园区发展休闲度假产业、加快转型升级的重点板块，享受政策优待。此外，交通便利，靠近高铁站、火车站和虹桥机场，客户群体从长三角辐射全国。